日前， 明税律师高级合伙人施志群就房企欠增值税问题接受采访，采访报道《消息称央视曝光房企欠增值税或是高层对税改表态》全文如下：
消息称央视曝光房企欠增值税或是高层对税改表态
近来,关于央视《每周质量报告》11月24曝光的多家知名房企拖欠3.8万亿元土地增值税的新闻,引发广泛争议。知名地产商任志强率先推出“任八条”进行反击,并发微称“正在研究如何公开起诉央视的事宜”。随之,这场“战争”愈演愈烈,从对3.8万亿这一数字真假的争辩,上升至财税制度的改革探讨。一场揭开土地增值税征收“黑洞”的大幕,正在上演。
舌战
越演越烈的两场争辩
甲方:央视曝45家房企欠缴3.8万亿土地增值税
代表人物:李劲松 、马光远
乙方:土地增值税不欠缴
代表人物:任志强、众多房企
以往关于房地产话题的争论,常常“一来二往”就画上了句号。可这次关于“土地增值税拖欠”的话题,却不容易“降温”。昨天,除了任志强表示要“研究起诉央视”,多家房企回应“不拖欠”外,有媒体称“深圳地税也声明万科等企业不欠税”。北京晨报记者梳理发现,站在“3.8万亿”与“伪3.8万亿”,“欠”与“不欠”的不同阵营中,大家各执一词。
一辩:3.8万亿是否存在?
甲方:分析的结果
央视报道,北京执业律师李劲松对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算,结果发现,2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。
报道中,央视列出了45家房企欠缴名单,其中雅居乐(83亿元)、SOHO 中国(64亿元)、富力地产(58亿元)、万科(58亿元)、华侨城(49亿元)、招商局地产(44亿元)、合生创展(42亿港元)、融创中国(27亿元)、金地集团(26亿元)、新世界中国地产(24亿港元)。所有房企欠缴总额达到3.8万亿元。
乙方:哪来的数据?
针对央视报道中金地集团26亿元的“应缴未缴”税额,金地集团财务总监韦传军称“不知道央视从哪里来的数据,应该没那么高,2012年未缴的土地增值税是十几亿”,且“2013年清算力度较大,现在(税额)小得多”。
财经专栏作家袁一泓同样也有一个疑问,他对有关机构对139家A股上市公司进行统计后发现,自2007年一季度至2013年一季度,139家房企缴税额高达6429.7亿元,而同期的净利润仅为6265.4亿。过去5年,每家A股房地产上市公司平均每年净利润是9亿元。8年就是72亿元,139家就是12093亿元。3.8万亿元,相当于3倍的139家A股上市公司即417家全国最赚钱的地产商8年的净利润。这可能么?
追踪
据报道,北京执业律师李劲松的3.8万亿数据来源是根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据。袁一泓分析认为,报料人是根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中的四级税率加减乘数得出来的,而此后国税总局的文件对此税率有过几次调整。
二辩:欠缴是否存在?
甲方:存在
土地增值税实际上就是反房地产暴利税,征求土地增值税的目的,就是要加强国家对房地产市场的调控,压缩房地产企业利润空间,抑制房价过快增长,抑制开发商炒买炒卖土地,投机获取暴利的行为,避免国有土地收益流失,以增加国家财政收入。而房企拖欠土地增值税的目的之一是获取银行利息。据其测算,SOHO中国截至2012年12月31日有应缴未缴土地增值税64亿元,仅按60亿元来算,月获银行存款利息高达1500万元,一年仅此一项的利息收入就不少于1.8亿元。
乙方:误解
任志强列举“任八条”细数央视“无知”。其中说道,“开发商敢将应缴未缴土增税的数据公开,恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性,符合税法的结算规定。延期缴税如无合法理由,其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。”尤其是上市公司,更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。作为央视曝光拖欠土地增值税的房企,万科、金地、世茂、华侨城等多个开发商昨天先后声明,并未“拖欠土地增值税”。同时,把央视此番报道梳理为“源于误解”。
追踪
北京晨报记者注意到,经济学者马光远昨天在微博称,“要给装傻的任志强补课”。理由是目前土地增值税一方面各地预缴率特别低,而且,很少按照规定进行汇算清缴,事实上使得实际缴税远远低于应缴,这是违法逃税!此外,土地增值税很少按规定汇算清缴,从而造成了实际的偷逃和拖欠税款,任志强不承认这一点是赤裸裸的无耻和装傻。截至北京晨报记者截稿前,有报道称深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受采访时表示,“注意到了深圳几家大型房企被央视点名,概念搞错了。暂未发现被点名的企业在深圳存在拖欠土地增值税的情况。”
■调查
针对央视和任志强关于“土地增值税拖欠”的争论,昨天有网友进行了投票,截至下午6点共产生268条评论:其中支持央视的有185条评论,支持任志强的有83条评论。不过,任志强打算起诉央视是一时兴起,还是“板上钉钉”,任志强的秘书昨天并未给出确定答案。
思考
土增税征收有“黑洞”
某知名开发商昨天在接受北京晨报记者采访时直言,“上市公司的财务报表都是国际知名会计事务所把关的,有问题也不可能出现在年报中。要是公开数据,更经得住敲打。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭则在其微博上称,其实非上市公司在这个领域猫腻更多些。无论央视派与任志强派孰是孰非,多位人士在接受记者采访时,透露的一个共同信息是:土地增值税征收中的“黑洞”正在浮出水面。
■评论人袁一泓:
“拖欠”和“预征”是两个概念
之所以能有这场争论,原因是很多人没有搞清楚“拖欠”和“预征”这两个概念。土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式,目前预征土地增值税的税率是1%-5%,国税总局规定是“多退少补”。企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴而未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法,也非拖欠。很多地产商无良,该骂,但妖魔化找错了地方,就反成笑话了。
■税费实操中介:
预征不科学,房企玩“挂单”
因为我们做的业务还比较敏感,所以千万不能公开身份。以北京为例,很大一部分项目都没有完成清算,因为他们没有把所有的房子都卖完,所谓的“日光盘”只是卖掉了他们想卖的房子。握着房子玩“挂单”,不仅仅是地产商想要掌控更多现金,另一个原因是土地增值税征收复杂,导致无论是企业、中介还是税务部门,没有一方是主动愿意办这件事儿的。
让房企没动力缴税的另一个原因是,建设项目的周期比较长,成本在浮动变化,很多建筑施工单位没有正规税票,一“清算”反而暴露了公司的财务漏洞。非上市企业比上市企业存在的这类问题更突出。
■中原地产研究部总监张大伟:
房企成本要增加了
出现这一误解的主要原因是,房地产价格持续暴涨,导致这一税费的预征与清盘结算差距比较大,所以有大量的代征税费延迟。这是土地增值税征收办法的问题,预计后续可能会分阶段、节点调整这个征收办法。对房企来说,有可能会受到这一政策影响,增加资金压力。
■匿名人士:
这是高层对税改的表态?
央视表态一向意味深长。事实上,房企延迟缴纳的增值税税款可以延长自己的资金链,减少融资和财务成本。这样,房企有了更多资金就可以多买地,地方政府土地财政收入更多,这是相互印证的,彼此心照不宣。这次央视的报道,不排除说明高层对此事的态度,希望地方各税种收入平稳,从而减轻对土地财政的依赖度。同时也能给地方政府一个提醒,该收的税得好好收着,没有认真追缴的税款要追缴。
建议
“营改增”可堵黑洞
很多人认为,央视的曝光将土地增值税改革的呼声推到了风口浪尖。不过,多位专业人士在接受北京晨报记者采访时表示,税制改革不可能一跃而就。尤其是土地增值税改革,建议要分成终极目标和短期改革两个方面去看待。
终极目标:“营改增”是治本之策
“可以说全面实行营改增之后,这个问题便可有效解决。”税务专家、对外经济贸易大学国际商学院教授王素荣接受北京晨报记者采访时表示,当前的土地增值税由于存在种种问题,很容易被开发商钻了法律的漏洞,而当营改增推进到建筑业以及房地产开发业之后,开发商每卖一套房,税务部门就可以立即征收到应有的增值税,那时候,土地增值税就可以取消了。
王素荣给记者提供的一组数据显示,2011年,国家财政收到的契税占总税收的比例为3.1%,土地增值税占比为2.3%,2012年,契税占总税收比例为2.9%,土地增值税的比例则不足1.5%。“全国各地方契税的税率一般在3%—5%,而土地增值税的比例则是差额的30%—60%,而近些年房地产开发商赚钱是很明显的,但土地增值税税额如此之少,这里面明显不合理,说明很多土地增值税没有征上来。”王素荣说。
“从法律意义上看,开发商可能并没有拖欠税款,那是因为开发商利用漏洞规避掉了。”王素荣称,“按照目前的土地增值税征收办法,如果一个大型楼盘,开发商留着最后一套房不卖,那么它就有可能导致土地增值税不能进行最后的清算。”而一旦执行全行业的营改增之后,开发商就必须根据进项和销项的差缴纳增值税。
“按照目前国家推行营改增的思路,执行营改增之后,应该使得开发商总的税负下降。”王素荣告诉记者,根据他的研究,在营改增后,如果建筑业执行6%的税率,那么开发商的税率应该定为17%,如果建筑业税率定为11%,那么开发商的税率应该定为25%,按照这种税率计算,那么营改增后的税负将比现在的营业税加土地增值税低10%左右。
短期目标:
可调整清算制度
“目前来看,营改增推进到建筑业和房地产开发业也许还需要一段时间。”对于当前阶段的土地增值税漏洞,对外经济贸易大学国际商学院教授王素荣在接受北京晨报记者采访时表示,从制度安排上,如果调整一下,也可以有效遏制开发商利用制度漏洞少缴土地增值税。
“如果把土地增值税的清算分阶段进行以及按销售比例的话,可能会有效果”。王素荣表示,例如,在开发商的某项目上马之后预先征收一部分后,再根据工程项目的进度,例如竣工之后预征收一次,销售量超过50%之后再预征一次,等等,到项目全部完结之后,再按最后的销售价格进行清算。
预征率应该酌情变化
“10年前买的地600万,如今升值变成了6000万,这中间骤增的土地增值税是巨大的,越拖开发商越不想交税了。”明税律师事务所律师施志群对北京晨报记者解释,虽然近几年的土地是按照硬性规定拿地2年内必须开发,但握在手里边拆迁边囤地的开发商,也有不少。因此,是否可以考虑预征率和其他税种一样,对地价有一个定期评估,让预征率酌情变化。这样,也能促进开发商清算的动力。最近一次对土地增值税提出调整,还是2010年《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
本文来源于北京晨报
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