朱少平：房地产市场与房产税
主办单位：北京卓亚经济社会发展研究中心
中国财税法学研究会
协办单位：北京金杜律师事务所
主 持 人：中国政法大学副校长、教授 马怀德
演 讲 人：全国人大财经委法案室原主任 朱少平
【论坛简介】
2014年2月22日，第二届卓亚法治论坛在北京大学法学院凯原楼举行，论坛由北京卓亚经济社会发展研究中心、中国财税法学研究会主办，北京金杜律师事务所、北京明税律师事务所协办，此次论坛的主题为“法治视野下的财税改革与国家治理”，意图回答社会关注的财税改革问题，为全面深化改革提供思路。
全国人大常委会原副委员长顾秀莲，全国人大财经委原副主任委员、全国人大常委会预算工委原主任高强，全国人大财经委副主任委员尹中卿，全国人大常委会预算工作委员会副主任姚胜，国务院法制办副主任甘藏春，中国法学会副会长、吉林省高级人法院原院长、教授张文显，北京卓亚经济社会发展研究中心理事长、全国人大常委会原副秘书长、中国法学会原副会长周成奎，国家税务总局法规司司长李三江特邀出席，众多专家学者受邀参加了本次论坛。
朱少平：尊敬的各位领导、各位女士、各位先生，各位来宾，大家好！周秘书长跟我说的时候，说财税论坛，我说肯定讲财税，不是讲立法，但是今天题目是法治，我就稍微偏一点题。讲六个意思：
第一，20年的房价上涨，拉紧了人们敏感的神经。中国房价从什么时候开始？严格来说从1994年，到现在为止整整20年，因为这个《决定》提出来，要进行制度改革，要把国家房产，按照房改的要求卖给各位，同时为了保证在市场条件下，一些中低收入他们买不起房怎么办？建立了一个新型的住房保障制度，同时形成我们中国的房地产，从那个时候，或者说从再早一点开始，中国房价都开始上涨了。
20年左右的时间，房价上涨了多少倍？估计有30到50倍。1980年的时候，北京房价大概100块钱一米，80年我结婚的时候，我找房产处长说，能不能给我解决一套房子？他说好，你拿一万块，我就给你一套房子。现在一万块钱连一米厕所都买不到。房价已经涨了很多年了，因此它拉紧了我们紧张的神经，连部长都说，房价涨得我们都买不起了，所以现在房地产和房价成了全国普遍关注的问题，政府当作首要任务，老百姓作为中心议题，媒体作为一个热点。是一个人都开始讲房价，不管是真的、假的、懂的、不懂的，全讲。实际上讲房价的人，80%到90%的人都是错的。
有一个所谓的专家，2007年的时候说油价要涨到200美元一桶，一个领导听说这个消息了，把发改委一顿臭骂。结果，发改委把基地建成了，油价120美元一桶的时候，油满了，结果现在油价只有80、90一桶，现在还有30%左右的差价，就是这样的人还讲房价。最近特别听到了李嘉诚变卖房产的时候，任志强说今年大幅度下跌的时候，他说今年房价一定要下跌50%。他在2010年的时候说，房价要下跌50%，结果没有跌。结果2012年、2013年分别下跌25%，结果怎么样？结果去年上海涨了21.9%，北京涨了21.1%，就这样的人，他今年还在说。所以现在房价拉紧了人们敏感的神经。
第二，深刻认识房价上涨的原因。现在是一个人都讲房价，他们讲的对吗？他们懂吗？我说了一句话，可能说得有一点不大中听。现在讲房价的人，大多数都是心脏病、胃病、肝病专家在讲H7N9，你想想一个心脏病专家，连心脏病都没有研究透，你能去研究H7N9？它是一种传染性的流感的感冒，而且是病毒进化到H7N9了，连钟南山都说不太清楚，他能说清楚吗？但是他还在讲。
2005年我们有一个学者说，上海房价要跌50%，北京房价跌30%，结果到2006年的时候，上海房价涨了50%。所以，我们一定要深刻认识房价上涨的原因，深刻认识房价上涨原因，我们一般讲房价上涨有八大原因：第一，土地越来越少，面包永远比面粉贵。第二，刚性需求。第三，中国投资渠道太少了，没有办法，只好买房子。第四，老丈母娘炒的。第五，刚性需求。第六，土地财政。第七，房价收入比太高。第八，货币印多了。
这八大原因就是我们一个人得了心脏病、肝病、胃病、肾炎，这个人得了这些病，没有死，我身上数了一下，大概20多种小毛病，结果大家一看，我还活得挺好。但是突然有一天，有一个病人去世了，一检查H7N9，现在已经有20几个人都死了。中国房地产价钱上涨，它的H7N9是什么？严格来讲就是中国经济要起飞了。从1987年开始，卖第一块地，到现在为止，中国城市所有地都可以卖了。因此，从那个时候开始，到现在中国经济起飞已经起飞了27年，现在起飞到多少呢？起飞到了用我的话判断，大概是30%到40%。
大家都知道，所有的一个国家，一个企业，一个地方，一个个人，所有的人经济要起飞，他要发财，必须有第一桶金。所有个人解决第一桶金，就两条，第一条合法，第二条非法。正常的合法的个人就这两条，非法的四条，偷、抢、骗。这是个人。那么一个企业，一个国家呢？从国际上经验表明，英国两次世界大战，日本上一个世纪20多年的房地产，也就是说从国家来说，他的经济要起飞，要靠四种手段，四种模式。中国经济要起飞了，我们第一桶金从哪儿来，我们源源不断地来源从哪儿来？只能靠一个行业，从全国来说，我们不能做假，地方做假是有的。比如说福建，假鞋、假烟、假药。第二，温州，假鞋和假品牌。我不能暴力剥夺农民，我不能做假，最后只能靠一个行业，哪一个行业能够拉动经济？他们需要国民经济起飞把他们带动起来，所以原始技术从哪儿来，只能从土地来，只能从房地产来。也就是说经济起飞把房地产变成一个绞肉机，在大家高高兴兴，心甘情愿，心安理得当中，把你们身上的油水榨干。
通过国民经济再分配，把它分到国民经济各部门，农民有钱干什么？第一个盖房子。政府有钱干什么？教育卫生环保。企业有钱干什么？扩大生产。老百姓有钱送孩子上学。这是房地产上涨的奥秘，不明白你为什么要说。2005年我没有进去，到2010年了，房价上涨3倍了，你赔我吗？所以要正确认识房价上涨的原因。
第三，房屋上涨了，老百姓口袋富了，我们开征房产税非常必要。中国的房地产上升，中国老百姓的口袋里面满了，或者说比过去鼓多了，我看到一个消息是，中国现在人均的社会财富多少？人均12.5万美元。但是有那么多吗？告诉你两个概念，第一个概念，人民币升值。第二，房价上涨。导致你的社会财富，而不是你兜里现金。这种情况下应该开征房产税，你想想世界各国，绝大多数都征收房地产税，1.5%到3%，很多都收，包括美国、英国、法国，包括其他国家，绝大部分都收房地产税，中国税制改革多少年？增收房产税是必要的，特别特别重要。中央和地方财权、事权划分了以后，中央的财权太少，严格来说财权不少，更重要的是我们事权太糊涂了。我们30%多收入归地方，70%到中央，中央收了以后，再转移支付给地方。他们以为给我30%的财权，我就管我所有的事权。用财权覆盖所有事权的支出，刚才几位领导和高主任都讲了，所以要通过增收房地产，基本解决我们地方财政支出的一个稳定的来源，这是非常必要的。
第四，房产税的开征一定要以立法为前提，在重庆和上海开征的房产税的时候，我当时写了一封信，写给咱们委员长，我就说，开征房产税非常必要，但是现在国务院有一个条例，国务院条例说，我们征收的是商业性房产，那老百姓的房产是不能征税的。不能征税，我是可以改的。你即使要改，原本叫做《房产税条例》，针对的是商业的房产，不包括老百姓的居住房产，你一定要改的话是根本的改革，根本的改革就应该改房地产，我们《立法法》明确规定，凡是涉及到税收的问题，一定要通过法律解决。但是我们没有，连条例都没有修改，最后开征了。
与此同时，我们有另外一个案例，大家都知道，我们在这一次上海推出自贸区的时候，他怎么做的？因为自贸区涉及到几个问题，我们在这个地方涉及到什么？叫贸易自由，金融自由，还有审批自由。四大自由就涉及到过去外资企业，这些怎么办？我们正式提出一个报告给常委会，请常委会批准，这四部法律在自贸区暂停实施三年。
我们新一届政府在这方面做出了表率，所以我们新的房地产法、房产税的推出，一定要把法律作为一个前提，三中全会明确提出来了，加强房地产税的立法。刚才有一位嘉宾说，已经确定了，先出税，不一定啊。我们话并没有那么多，包括文件并没有那么多。我觉得很大程度上还在于我们立法机关，如果立法机关特别坚持，一定是先出法，后出税。如果国务院特别坚持，而人大组成人员，他们不坚持，也可能先出税，后出法，因为现在大家都在指望着这个税快一点出来。当然，税出来不出来，很多人有各种不一样的想法，但是这个法律对于房产税的出台具有很重要的作用，所以我的意思，还是先出法律，再出改革方案，这是第五个。
房产税设计一定要合理，我们现在提出的房产税问题，大家以为就是为了控制房价，我刚才为什么讲要深刻认识房价上涨的原因，就是说我们对于房价，具有清醒的正确的认识，最后才能出来正确的决策。房地产本身是不调房价的，因为房地产的性质是财产税，财产税解决的是地方政府支出的财力保证问题，它不调节收入。如果真正的调节收入，特别是调节房价，可以，我可以往这方面设计。比如买一套房子都开征房产税，这样至少60%到80%的人，是没有这一笔额外钱的，有一些有房子的人，就可能卖掉，有一些有三套、四套房子的人，就有可能卖掉，这样可能会影响房价。而且还有一种方法，就是说我们收房产税，从第二套、第三套房子收起，大家不要提这样的方案，中国现在离婚率已经很高了，如果这样征收，就会引起巨大的离婚潮。房地产税设计一定要合理，不合理宁愿不出，房产税出台，目前最多扩大试点，而且我倒觉得，扩大试点应该等法律出台了以后再说。
第六，要借助房产税的出台，理顺与房产相关的税收。现在与房产相关的税收很多，有营业税，有个税，有契税，印花税等等这么多税，太多了。我们总共的税18种，与土地相关的差不多一半了，因此这里面有合理的，有不合理。前一段时间有教授质疑，土地增值税基本没有收，我们税收确实有关系，但是这些税收以外，还有土地出让金，土地出让金多少？2009年8千亿，2013年是3.3万亿左右。这么大一笔预算，2012年的预算多少？12.66万亿，光土地占了2.7万亿，多大的比例啊？我特别赞成高主任刚才讲的，这么大一块，你放在外边去不行，要通过房产税和相关税收立法加以整合，使我们整个税收制度在保障房地产市场发展和住房制度改革方面发挥积极作用，谢谢大家！
主持人：非常感谢朱少平同志，他不仅分析了房价上涨的奥秘，还有立法的重点问题和思路。
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