2014年4月20日，由中国人民大学博锐财税沙龙秘书处与北京市丰台区国税局共同举办的第23期博锐财税沙龙透露出一条重要信息：在房地产企业连续12年被国家税务总局列入重点检查对象的今天，税务机关已经充分掌握了利用第三方信息开展纳税评估的方法。在当天的沙龙上，税企双方都表示，对于房地产企业而言，规范自身财务管理，加强与税务机关的合作，成为防范税务风险的唯一路径。
房企入围高税务风险行业
近些年来，有关房企逃避缴纳税款的新闻报道频频见诸媒体；各地公布的年度十大税案榜单中，总能见到房企的身影；在国家税务总局公布的年度重点检查对象中，房地产行业连续12年榜上有名……这一系列的事实都说明：房企已经入围高税务风险行业。
中国人民大学博锐财税沙龙副秘书长辛洪波博士通过分析房地产企业的销售量及价格，工业企业景气扩散指数，中国工商银行、中国农业银行等银行对房地产行业贷款额度及不良贷款额度，地方政府债务适度规模偏离度等指标，认为房地产行业下行趋势已经比较明显。在这种情况下，迫于财力压力，地方政府必然会加大对房地产企业的税收监管，这会使房地产企业的税务风险更快、更多地暴露出来。
在北京市丰台区国税局的管户中，房地产企业有29户，所得税收入占比排在各行业之首，但其所得税税负普遍不到3%，最多一户才达到了9%。2012年汇算清缴期间，该局对4户房地产企业开展了纳税评估，发现这4户企业均存在少缴企业所得税的情况。在开展纳税评估前，这4户企业缴纳的税款分别为16.4万元、1117.9万元、4011.4万元、0元，税负分别为0.09%、1.16%、2.09%和0。但是经过纳税评估，这4户企业应该补缴的税款分别高达5117.6万元、5831.6万元、2.1亿元和2683.7万元，税负分别变为9.67%、7.24%、12.40%和12.21%。房企税务风险之大由此可见一斑。
那么，房地产企业哪些事项比较容易引发税务风险呢？世茂房地产控股有限公司环渤海区域财务总监贾丽萍在沙龙上总结了三类事项：一是收入类，比如隐匿收入、延期纳税和利用关联交易减少收入等；二是成本类，比如虚开各类发票、收受虚假发票、收售假建筑业发票，虚增成本，预计毛利纳税调整有误，未按规定预提建筑成本，销售面积严重计算错误，未按规定支付销售佣金，混淆成本核算对象，公共配套设施成本核算错误，成本分配方法不当等；三是其他类，比如异常甲供料方式导致少缴增值税，售楼部未按规定缴纳房产税，未按规定申报开发宗地土地使用税，售房合同和建筑合同未按规定申报缴纳印花税等。
第三方信息成纳税评估重要抓手
北京市丰台区国税局之所以对房地产企业的纳税评估成效显著，一个非常重要的原因就是充分利用了第三方信息。“目前，第三方信息已经成为我们开展纳税评估的重要抓手。”北京市丰台区国税局企业所得税科副科长屈震说。
最近，屈震将最近两年开展房地产企业所得税纳税评估的案例和成果进行了系统整理，出版了《房地产开发企业所得税风险管理指南》一书。
屈震介绍，在对房地产企业开展纳税评估时，他首先会登陆北京市住房和城乡建设委员会网站，通过该网站可获取开发产品的有关面积、价格等基础信息。以北京市区域内开发项目为例，直接点击该网站首页右上方的“查询中心”，可以查到很多楼盘的详细信息。同时，还可以通过北京市国土资源局网站、百度、搜狐焦点网北京站、腾讯网房产频道、《北京青年报》等当地媒体查到很多有价值的信息。
2012年，屈震和同事通过《北京青年报》特刊《广厦时代》，发现丰台区在2月份有一个新开盘的房地产项目，属于丰台区国税局的管户。同年3月，丰台区国税局通过北京市住房和城乡建设委员会网站，在对辖区内20余户房地产开发经营企业进行定期数据搜集时，发现该企业在3月份已累计售出19套房屋，累计签约金额近4000万元。当联系主管税务所调取该企业相关资料时，该企业很不配合税务所工作。于是，屈震和同事约见了该企业负责人，当着他的面登陆了北京市住房和城乡建设委员会网站，打开该企业信息界面，将企业预售证信息和售房信息摆在其面前。该企业负责人承认了工作失误，并重新进行第一季度企业所得税申报。
除了利用第三方信息，丰台区国税局还利用预警模型开展房地产行业企业所得税评估，成效十分显著。基于此，该局稽查局检查科副科长刘德琴直言：“在检查房地产企业方面，我们已经掌握了一套行之有效的科学方法，希望房地产企业依法纳税，千万不要抱有侥幸心理，更不要铤而走险。”
本文来源于网络，作者：张剀。明税律师整理、转载，如有疑问请联系newsletters@minterpku.com或者致电01059009170
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