纳税评估中发现房地产企业涉税疑点后，西安市地税局充分利用网络公开信息等各个渠道收集涉税信息，做好案头分析，同时，“乔装打扮”成购房者到实地取证，最终让企业经营“隐情”显现，成功追缴4200万元税款。
最近，西安市地税局对10户跨区域的大型房地产企业实施专项纳税评估。他们在案头审核环节，通过比对分析企业内外部经营信息发现，某房地产企业所开发的一个楼盘项目，开发周期长，销售状况复杂，存在非独立销售及价格明显偏低等情况。
前期准备：多渠道获取经营信息
这家房地产开发公司是西安市本土房地产开发代表企业，主要从事房地产开发和经营、房地产投资、自有房屋的租赁等业务。涉及的A项目属于该房地产公司早期开发的高端住宅项目。
在评估过程中，该局专门针对土地增值税清算设计了5张信息采集表，具体包括纳税人基本情况表、项目基本信息采集表、项目销售信息采集表、项目成本费用核算信息采集表以及纳税信息采集表。通过这5张表，评估人员获得了A项目的基础涉税信息。
通过税收征管信息系统，他们获得了该企业税务登记信息，以及该企业核算期间的所有财务报表。
接下来，他们通过西安住房保障和房屋管理局网站，直接搜索A项目的相关信息，包括项目基本情况、户型图、房屋幢数、层数、结构、用途、建筑面积、一房一价、房屋状态（销售状况）等。
从多渠道入手采集到的相关信息，为案头分析提供了第一手的资料。
案头分析：牵出诸多涉税疑点
采集到该企业内外部信息后，评估人员综合运用对比分析法、逻辑分析法、配比分析法等分析方法，选取了营业税负担率、土地增值税预售收入税负率、申报售房情况等评估指标，展开案头分析，发现该企业存在几个涉税疑点。
该企业提供的房屋销售明细表反映，A项目9号楼并未销售，但是评估人员拨打售楼部电话询问得知，该楼房已销售，显然存在已经销售实际并未纳税的疑点。
该企业每栋楼均存在售价大大低于其采集表上企业自行计算的开发成本或销售均价的现象，可能存在低价销售的情况，如无正当理由，需做调整。
通过营业税负担率和土地增值税预售收入税负率分析，评估人员发现，该企业可能存在少缴营业税金及附加、土地增值税预交不足等问题。另外，A项目总体销售比例大大高于85%，一直未进行土地增值税清算。
通过对其他应付款、长期应付款变动率的分析，评估人员发现，该企业存在将收入计入负债拖延或逃避纳税的问题。
实地核查：查清企业经营“隐情”
为了查清A项目已经销售实际并未纳税的重大疑点，评估人员“乔装打扮”成购房者，直接到售楼部了解A项目的真实信息。在实地看房的过程中，他们从售楼人员处了解到，A项目住宅已销售90%以上，目前处于尾房销售阶段，一半以上的房屋都是大面积高端住宅以及每栋楼的大致均价等信息。
在实地查看过程中，评估人员注意到，9号楼号称“未销售”但已经有人装修入住。售楼人员解释称，9号楼不对外销售，是给兄弟单位居住的。
评估人员通过实地核查，终于发现企业真实的经营及纳税状况。
由于该企业的销售明细表、网签资料以及房地产管理网均未登记9号楼的销售信息，评估人员要求该企业从物业公司调取A项目业主的相关信息，该企业提供了关于9号楼的情况说明，承认已经销售3套给公司业务关系户，但是尚未办理相关手续，无法确认销售收入等财务信息，因9号楼与8号楼面积相同、品质基本相同，评估人员比照8号楼销售状况，最终确定了9号楼已售3套房的应税收入。
通过检查企业原始凭证、总账明细账等财务资料，评估人员确定，该企业有少缴营业税及附加和土地增值税等问题。
评估人员对该企业存在的其他涉税问题也一一核实。经过实地核查，该企业在诸多证据面前承认了真实经营情况，同意接受相关评估处理。税务机关随后以《税务事项告知书》的形式向该公司反馈了其存在的涉税问题，要求其补缴营业税、城市维护建设税、印花税、房产税、土地增值税等合计4200万元。
案例点评
立足案头，走出案头
本案例属于专业纳税评估中，既能严格遵照纳税评估流程，又能突破传统理念，信息开路，注重实地调查，最终成功追缴欠税的典型评估案例。
由于行业本身特点，对房地产企业的纳税评估往往异常繁琐，让人无处着手。本案例在实施评估流程、层层推进的过程中，充分发挥了案头分析在评估工作中的重要作用，通过多渠道发现挖掘涉税信息，充分掌握企业存在涉税问题使评估工作的效能更加高效。
本案例最大的亮点在于，评估人员立足案头，又走出案头。评估人员在房地产企业案头审核中，结合网络公开信息发现疑点后，以购房者身份到现场调查，获得了企业隐瞒的9号楼已销售的关键信息。在此基础上，他们综合运用多种分析方法，选取多个评估指标深入分析，让企业的经营“隐情”显现，事半功倍，成功“锁死”了评估证据链。
此案例突破了传统认识中案头审核只能在案头的理念，以第三者实地调查的形式，用实地案头审核的新理念去发现问题、确认疑点，扩大了现有案头审核环节的内涵。此内容已写入西安市《纳税评估工作规程》“案头审核”中，指导基层局在今年的评估工作中应用。
本文来源于网络，明税律师整理、转载。
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